同じ土地でも価格は5つ “一物五価”とは?

土地の価格には土地(1物)に対して5種類の価格(5価)が存在しています。実際の取引価格のほか、「公示地価」「基準地価」「路線価」「固定資産税評価額」の4つの公的価格があります。それぞれどんな違いがあるのでしょうか。

  1. 実勢価格 実際に取引された土地の価格
    土地の売却や購入を検討する際の地価の目安となります。
      
  2. 公示地価(公示価格) 国が公表する土地の目安価格
    国土交通省が都市計画区域内の標準地として選定した土地の1月1日時点の価格で、毎年3月に公表されます。実勢価格に近い土地の目安価格となり、一般の土地取引の目安や、公共用地の取得価格算定の基準とされます。企業会計での資産の時価評価にも活用されます。
      
  3. 基準地価 都道府県が調査した土地の目安価格
    都道府県が選定した基準地の7月1日時点の価格で毎年9月に公表されます。都市郊外の土地も含まれ公示価格とともに実勢価格に近い土地価格の目安とされます。
      
  4. 路線価 国税庁が調査した土地価格
    主要路線(道路)に面した宅地の1月1日時点の評価額で毎年7月に公表されます。売買実例、公示地価、不動産鑑定士等による鑑定評価額などをもとに評定します。相続税・贈与税の目安となる土地の価格で宅地の評価についてはその年の1月1日時点の路線価が適用されます。 路線価は公示価格の80%の水準で決められています。
      
  5. 固定資産税評価額 市区町村が不動産ごとに算出する価格
    市区町村が基準年度の前年1月1日を評価時点とし3年毎に公示地価や不動産鑑定評価額の70%を目途に算定します。固定資産税算定の基準となります。

新型コロナの影響は?
 今年1月1日時点の公示地価や路線価には新型コロナの影響による地価の下落が反映されていません。来年度(令和3年)からの固定資産税評価額は今年1月1日現在の公示地価等をもとに評価替えとなりますが、7月1日時点の下落した地価に合わせて評価額を修正したうえで、さらに今年度と比べて増税となる土地についても、1年限りの特例で税額を据え置くこととし、すべての土地で増税負担が回避されるようです。税額が減るケースは、そのまま少ない税額が適用されます。

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